借名登記

什麼是「借名登記」？

不動產中的「借名登記」，是指一個人將自己的房產登記在另一個人的名下，以達到隱蔽自己擁有該不動產的目的。操作手法通常是將房產的所有權正式登記在他人的名下，但該名登記人實際上只是擔任名義上的所有人，而非實際擁有人。實際擁有人仍具有可以自行管理、使用、處分等權利。

4大常見情形

■　情境（一）：稅務規劃與風險分散

借名登記通常出於節稅和分散風險的考慮。如果一個人名下有多處不動產，他需要支付的稅金可能會因為地價稅的累進稅率而增加。因此，為了節省稅款，他可能會選擇與他人簽訂借名登記協議，將部分不動產登記在他人名下。

■　情境（二）：獲取資格限制

某些財產的取得可能受到資格限制時也會使用借名登記。例如，過去的國宅和農地分別對於購買者和自耕農有所限制，假設有人想要取得該類財產，但因為自身不具備相應的資格，可能會與有資格的人簽訂借名登記協議。（原住民保留地和軍眷宅也有類似的資格限制。）

■　情境（三）：信用不佳的情形

有時，借名登記也可能源於信用問題，如果一個人的信用狀況不佳，可能因此會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以便更容易地獲得優惠的貸款條件。

■　情境（四）：避開債權人的強制執行

借名登記也可能是為了避免債權人的強制執行，當債務人有未償付的債務時，債權人可以申請強制執行，債務人名下的財產可能會遭到查封，因此為了防止這種情況，債務人可能會選擇將其財產透過借名登記的方式轉移到親友名下。然而，這種做法在實務上可能會因為侵害債權人的權益，被視為違反善良風俗而被認定為無效。

借名登記的契約＆時效性

契約「有效性」

以法律契約效度層面來看，借名登記只要內容不違反善良風俗，法律上會承認借名登記是有效的，以「最高法院107年度台上字第629號民事判決」內容而論，主張借名登記者，應以借名登記之事實負舉證責任，所以通常最好以書面形式訂定契約，契約訂定完成後再進行公證，更能強化法律上的效果。

契約「時效性」

※補充說明（借名人的權益保障）：

借名人則是可以透過預告登記的方式保障借名人自身（借名登記使財產的實質權利人）權益。預告登記是指為保全對他人土地或建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。

借名登記若不返還，是否會違法？

關於借名登記的風險，除了有可能發生出名人屆時不願返還外，還有出名人不經借名人之同意自行作資產處分的風險，這些都是在進行借名登記時，需要特別衡量與評估的衍生風險。

契約訂定

公證加強

總而言之，在借名購入資產上，從前期的出名人的信任度評估到契約訂立、流程中的相關單據與出款證明的完整蒐集保留，環環相扣都不能輕忽，雖然借名登記的好處不少，但是前提是一定要清楚掌握每個環節中的可能風險、涉及的權利義務關係，免得最後沒有享受到優點卻先捲入了煩人的官司糾紛。